Nachverdichtungsprojekt: 97 neue Mietwohnungen in HN-Böckingen
In nur 18 Monaten Bauzeit konnte im Heilbronner Stadtteil Böckingen ein Nachverdichtungsprojekt mit 97 neuen Mietwohnungen in fünf hochmodernen Gebäudekomplexen schlüsselfertig von GAUER realisiert werden. Über unterirdische Tiefgaragen, Hauswirtschafts-, Keller-und Energieräume sind die Gebäude miteinander verbunden. Es wurde dafür kein Quadratmeter neues Bauland benötigt. Genutzt wurde eine Baulücke.
Die „Deutschland-Studie 2019“ der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts (Hannover) besagt, dass in Deutschland 2,3 bis 2,7 Millionen Wohnungen neu entstehen könnten, wenn die innerstädtischen Baupotenziale intelligent und konsequent genutzt würden.
Laut des Pestels-Instituts und des Bauforschungsinstituts ARGE fehlen aktuell 700.000 Wohnungen in Deutschland. Das ist ein trauriger Rekord.
Der Bauherr, die Stuttgarter Lebensversicherung a. G., hat in Heilbronn auf eigenem Grundstück das Baupotenzial erkannt und Planung und Ausführung beauftragt. Seit August 2022 vermietet die SLV die neuen Wohnungen.
Projektdaten:
Wohnfläche: ca. 7.000 m²
Mietwohnungen: 97, davon 6 barrierefreie und 5 behindertengerechte Penthouse-Wohnungen
Investition: ca. 19 Mio. Euro netto
Auftraggeber: Stuttgarter Lebensversicherung a. G., Rotebühlstraße 120, 70197 Stuttgart
Architektur: Riemer Planung GmbH, Staufenbergstraße 31, 74081 Heilbronn
Bauunternehmung: Fritz Gauer Bauunternehmung GmbH & Co. KG, Austraße 12, 74613 Öhringen
Bauleitung Schlüsselfertigbau: Jasmin von GAUER
Bauzeit: 18 Monate
Standort: Güglinger Straße, 74080 Heilbronn-Böckingen
Highlights in Sachen Nachhaltigkeit und Energieeffizienz:
Alle Wohnungen werden durch ein neues, sehr effizientes Blockheizkraftwerk zentral versorgt. Der höhere Gesamtnutzungsgrad gegenüber der herkömmlichen Kombination von lokaler Heizung und zentralem Kraftwerk resultiert daraus, dass die Abwärme der Stromerzeugung genutzt wird.
Die Warmwasseraufbereitung wird in jeder Wohnung dezentral durch einen Wärmetauscher gesteuert. Dadurch werden unnötig lange Wasserwege vermieden, die hohe Wasserkosten bzw. erhebliche Wärmeverluste einer Heißwasserzirkulation verursachen.
Ringsum grün und auf dem Dach sowieso. Für die gesamte unbebaute Grundstücksfläche wurde ein Bepflanzungskonzept von einem Landschaftsgärtner geplant und wird aktuell umgesetzt. Die Bepflanzung von heimischen Bäumen ist tragendes Element des Konzepts. Selbstverständlich sind alle Flachdachflächen begrünt.
Die Verbauung von neuen Flächen wurde nicht nur durch das bauliche Nachverdichten reduziert, sondern auch durch das effiziente Tiefgaragenkonzept. Doppelparken ist angesagt: Pro Stellplatz können zwei Fahrzeuge übereinander platziert werden. 50 Prozent der Flächen werden dadurch eingespart.
Ganz oben barrierefrei – die Sahnestückchen:
Gemäß § 52 Abs. 1 HBauO müssen in Gebäuden mit mehr als vier Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar (gemeint ist vornehmlich „mit dem Rollstuhl zugänglich“) sein. So weit, so gut. Aber im Böckinger Projekt sind die barrierefreien Wohnungen ganz oben. Die Sahnestückchen mit der besten Aussicht über Heilbronn sind die barrierefreien Penthouse-Wohnungen: keinerlei Schwellen und alles auf den richtigen Höhen angebracht.
Innovativer Brandschutz:
Neuralgische Stellen im Brandschutz sind die notwendigen Deckendurchbrüche für Installations- und Versorgungsschächte. Normalerweise werden im Rohbau dafür Schächte freigelassen, durch die später Rohre und Kabel gelegt werden können. Nachteil dabei ist, dass der Rohbauer noch einmal kommen muss, nachdem die Kabel und Rohre verlegt wurden, um die Schächte mit Beton sicher abzuschließen.
Bei diesem Bauprojekt wurde ein innovatives Brandschutz-Schottsystem verbaut. Dieses besteht aus einem Polystyrolblock mit mineralischem Bindemittel und einer oberflächlich aufgetragenen Ablationsbeschichtung, die im Brandfall für Kühlung sorgt. Mit dem fertigen System werden die Anforderungen an ein Schalungselement und an den Brandschutz gleichermaßen erfüllt. Der Brandschutzblock verschließt die Öffnung nach dem Ausschalen trittsicher. Die Trittsicherheit wurde von der TU Wien mit einer Belastung von 800 Kilogramm auf 280 cm² im nicht durchdrungenen System geprüft.
Dabei handelt es sich um den I-Block 90 der Firma Würth.
Die Leitungen werden durch einfach herzustellende Kernbohrungen geführt. Mit wenigen Nacharbeiten ist der Brandschutz sichergestellt. Viele Arbeitsschritte entfallen, was sich in einer deutlichen Zeit- und Kostenersparnis bemerkbar macht.
Insights: Jasmin von GAUER gefragt …
„Ich will so bauen, als wäre es mein Eigenes. Wie ich es auch gerne für mich privat hätte.“ Das antwortet Jasmin, die Bauleiterin Schlüsselfertigbau von GAUER auf die Frage, was ihr an ihrer Arbeit wichtig ist. Das Ergebnis bestätigt diese Arbeitshaltung. Das 97-Wohnungen-Bauprojekt ist – bei allen Herausforderungen und Unwägbarkeiten, die ein Projekt dieser Größenordnung zwangsläufig mit sich bringt – perfekt und im Zeitplan fertiggestellt worden.
